Byt v developerském projektu kupujete dva až tři roky předem a za tu dobu se stihne změnit dost — vaše situace i trh. Jenže byt ve výstavbě nevlastníte, vlastníte smluvní pozici. Jak funguje postoupení smlouvy podle § 1895, proč je k němu potřeba souhlas developera, kde se to nejčastěji zadrhne a co s tím, když se odhady dalšího vývoje cen takhle rozcházejí.

Investiční byt za 5 milionů, hypotéka 4 miliony. Splátka 25 000 Kč měsíčně, nájem 17 000 Kč. Rozdíl platíte vy, každý měsíc a roky dopředu. Tohle je nejčastější místo, kde investování do nemovitostí skončí dřív, než začne. Projdeme si, proč se ta mezera v roce 2026 rozevírá, proč to ale není důvod do nemovitostí nejít, a jaké cesty k jejímu řešení existují.

Hotovost jde nahradit zástavou, příjem ne. Kolik vám banka půjčí, záleží hlavně na tom, kolikátá nemovitost to pro vás je: u první až 90 %, u druhé až 80 %, u třetí a další až 70 %. Při dnešních sazbách vás ale často zastaví splátka dřív než samotný limit DTI. Vysvětlíme, jak se oba ukazatele počítají, co vám ubírá prostor u banky a co se s tím dá dělat. A hlavně: rozhoduje to nejen o tomhle bytu, ale i o tom, kolikátý byt v pořadí vám ještě projde.

Investiční byt v prvních letech obvykle nevydělává. Nájem nepokryje celou splátku hypotéky a rozdíl doplácíte každý měsíc ze svého. U bytu za pět milionů zhruba deset tisíc korun. Tohle je nejčastější důvod, proč lidé investiční byt odloží. A my na něj máme řešení.

Garantovaný odkup je režim, při kterém od vás u vybraných developerských projektů byt odkoupíme za předem sjednanou cenu vyšší, než za jakou jste ho pořídili. Spodní hranici zhodnocení tedy znáte už při podpisu. A pokud hodnota poroste rychleji, garanci prostě nevyužijete, byt si necháte a prodáte dle uvážení po vlastní ose.

„Až budu mít půl milionu, začnu se o to zajímat." Tuhle větu slyšíme na první schůzce pravidelně a je v ní schovaný předpoklad, který za ní většinou nikdo nezkoumal: že na investiční byt je potřeba hotovost naspořená na účtu, a dokud není, nemá cenu to řešit. Jenže banka nepůjčuje procento z kupní ceny, ale z hodnoty zástavy. Ukážeme vám dvě cesty, jak koupit investiční byt bez hotovosti a řekneme si i to, co místo peněz potřebovat budete.