Investiční strategie
Redakce Liberty Choice
•
5
min čtení
Co je to Garantovaná nula?
Garantovaná nula je náš způsob, jak ten negativní rozdíl u vybraných projektů na několik let smazat.
Je to režim, ve kterém Liberty Choice po dobu až 36 měsíců dorovnává rozdíl mezi vybraným nájmem a vaší splátkou hypotéky. Na váš účet přichází částka ve výši splátky, takže investiční byt vás v tomhle období nestojí měsíčně nic navíc. Vy v mezičase využíváte toho, že nemovitost roste na ceně.
Je to pro toho, koho u investičního bytu zastavil měsíční doplatek. Ne pro toho, kdo hledá okamžitý pasivní příjem.
Není to samostatný finanční produkt ani povinná součást nákupu. Je to nástroj, který se váže ke konkrétním developerským projektům, u kterých máme vyjednané objemové podmínky.
Proč Garantovaná nula vznikla
Měsíční doplatek přitom většinu lidí nezastaví proto, že by nevěřili nemovitostem. Zastaví je proto, že si nechtějí do rozpočtu pustit další fixní výdaj na roky dopředu.
Navíc přichází v nejcitlivější fázi. V prvních letech nemáte vytvořenou rezervu, byt ještě nenarostl na ceně a doplatek vám navíc snižuje volný příjem, se kterým počítá banka u dalšího úvěru. Jeden byt s výrazně záporným cashflow tak často znamená, že druhý už neprojde.
Patnáct let děláme financování, takže docela přesně víme, kde klienty tlačí bota. Tento doplatek se u investičních bytů opakoval tak často, že přestal být detailem. A vyřazoval ze hry hlavně lidi, kteří nemají v rozpočtu polštář navíc – tedy přesně tu skupinu, pro kterou pracujeme.
Investování do nemovitostí totiž nemá být vyhrazené těm, kdo si mohou dovolit tři roky doplácet. Hledali jsme proto způsob, jak rozdíl mezi nájmem a splátkou dokrýt tak, aby ho nemusel nést klient. Tak vznikla Garantovaná nula – vymysleli jsme ji přímo pro naše klienty a nevíme o nikom, kdo by na českém trhu nabízel totéž.
Proč se mezera mezi nájmem a splátkou v roce 2026 rozevírá, co s tím dělá výše sazeb a jaké jsou běžné způsoby řešení, rozebíráme v článku Nájem nepokryje splátku hypotéky.
Jak to funguje
Peníze v režimu obíhají mezi čtyřmi stranami.
Na modelovém bytě za 5 milionů to vypadá takto:
Kdo | Co dělá | Částka |
|---|---|---|
Nájemce | hradí nájem, energie a poplatky si platí sám | 17 000 Kč |
Správce (Liberty Choice) | zajišťuje kompletní správu bytu | −2 400 Kč |
Liberty Choice | dorovnává rozdíl mezi nájmem a splátkou | +10 400 Kč |
Investor | hradí splátku hypotéky a poplatky SVJ | 25 000 Kč |
Na účet investora dorazí 14 600 Kč z nájmu a 10 400 Kč dorovnání. Dohromady 25 000 Kč = přesně tolik, kolik odejde bance.
Součástí režimu je i kompletní správa. Nájemníka hledáme my, správu řešíme my, dorovnání řešíme my. Napříč ČR máme domluvené spolupráce se správci s garancí vysoké obsazenosti.
Vaší jedinou starostí zůstává zkontrolovat, že platba dorazila, a zajistit, aby splátka odešla včas do banky.
Odkud se peníze na dorovnání berou
Tohle je otázka, kterou dostáváme jako první. Není vůbec tajná, naopak, odpověď je jednoduchá: z developerské slevy.
Nemovitosti od developerů nakupujeme ve větších objemech, což nám dává lepší cenu, než jakou dostane jednotlivý kupující. Část téhle slevy nespotřebujeme v ceně bytu, ale deponujeme ji do rozpočtu, ze kterého se rozdíl mezi nájmem a splátkou po dobu 36 měsíců dorovnává.
Jinými slovy: nejde o dotaci ani o výnos slíbený z budoucích peněz. Jsou to reálné prostředky, které vznikly na vstupu a jsou vyhrazené dopředu.
Až pět let bez doplatku
Garantovaná nula se typicky používá u projektů ve výstavbě, a právě tam vzniká zajímavá časová osa:
Roky 1–2: výstavba. Byt se staví, hypotéka se čerpá postupně, nájem zatím není. Nemovitost kupujete za cenu nižší, než jaká bude v době kolaudace.
Roky 3–5: Garantovaná nula. Byt je zkolaudovaný, pronajatý a spravovaný. Rozdíl mezi nájmem a splátkou dorovnáváme my.
Rok 6 a dál. Režim končí. Za tu dobu se ale posunulo nájemné i hodnota nemovitosti a vy vstupujete do standardního režimu z úplně jiné pozice, než kdybyste ho museli ustat hned od začátku.
Po dobu zhruba pěti let tak nemovitost nevyžaduje váš měsíční doplatek a vy využíváte růstu její hodnoty.
Dva režimy: sleva z ceny, nebo Garantovaná nula
U projektů, kde máme vyjednaný objem, si investor vybírá ze dvou variant. Nejsou kombinovatelné, je to buď, a nebo.
Sleva pro investora | Garantovaná nula | |
|---|---|---|
Co dostanete | nižší kupní cenu bytu | rozpočet na dorovnání rozdílu mezi splátkou a nájmem |
Jak se to projeví | nižší úvěr → trvale nižší splátka | žádný měsíční doplatek až 36 měsíců |
Kdy to pomůže | dlouhodobě, po celou dobu splácení | v prvních letech, které jsou nejrizikovější |
Komu sedí | tomu, kdo doplatek unese a chce lepší dlouhodobou ekonomiku | tomu, koho brzdí měsíční cashflow nebo kdo plánuje další nákup |
Rozhodnutí není o tom, která varianta je lepší. Je o tom, jestli potřebujete zlepšit dlouhodobou ekonomiku investice, nebo si uvolnit ruce v prvních letech.
Kde je háček?
Garantovaná nula neřeší všechno a je fér vědět, kde jsou její hranice.
Platí jen u vybraných projektů. Režim stojí na objemové slevě od konkrétního developera, se kterým spolupracujeme. Nedá se aplikovat na byt, který si najdete sami na inzertním serveru, a kapacita v jednotlivých projektech je omezená.
Trvá maximálně 36 měsíců. Není to trvalý stav. Po skončení režimu se vracíte do běžné ekonomiky pronájmu. Jen s tím rozdílem, že nájemné i hodnota bytu mezitím vyrostly.
Dostane vás na nulu, ne do plusu. Pokud hledáte okamžitý pasivní příjem, tohle není nástroj, který ho vytvoří.
Dluh je pořád váš. Hypotéku máte na sebe, byt máte v osobním vlastnictví a ověříte si ho v katastru. Garantovaná nula mění cashflow, ne vaši odpovědnost za úvěr.
Není to garance výnosu ani ceny. Hodnota nemovitosti se může vyvíjet různě. Jistotu na výstupu řeší u vybraných projektů jiný náš režim - Garantovaný odkup.
Musíte dosáhnout na hypotéku. Režim vám vylepší měsíční tok peněz, ale nenahradí bonitu. To je věc, kterou řešíme na začátku, ve fázi finanční strategie.
Časté otázky a odpovědi (FAQ)
Co je Garantovaná nula?
Režim, ve kterém Liberty Choice po dobu až 36 měsíců dorovnává rozdíl mezi vybraným nájmem a splátkou hypotéky, takže investiční byt investora měsíčně nic navíc nestojí. Součástí je i kompletní správa nemovitosti.
Jak dlouho Garantovaná nula trvá?
Až 36 měsíců od okamžiku, kdy je byt zkolaudovaný a pronajatý. U projektů ve výstavbě, kde stavba trvá zhruba dva roky, tak vzniká období přibližně pěti let bez měsíčního doplatku.
Kolik Garantovaná nula stojí?
Investor za režim neplatí žádný poplatek. Dorovnání se hradí z rozpočtu vytvořeného z developerské slevy, kterou získáváme díky objemovým nákupům.
Co se stane, když se byt nepodaří pronajmout?
Hledání nájemníka i správa jsou po dobu režimu na naší straně a napříč ČR spolupracujeme se správci s garancí vysoké obsazenosti. Vám přichází jedna platba ve výši vaší splátky.
Komu byt patří?
Vám. Nemovitost kupujete do osobního vlastnictví a zápis si ověříte v katastru nemovitostí. Liberty Choice není fondem ani spoluvlastníkem.
Můžu mít slevu z ceny i Garantovanou nulu zároveň?
Ne. U projektu si vybíráte jednu z variant — buď nižší kupní cenu, nebo rozpočet na dorovnání.
Co se děje po skončení 36 měsíců?
Byt přechází do běžného režimu pronájmu. Rozdíl mezi nájmem a splátkou v té době bývá nižší než na začátku, protože nájemné mezitím rostlo, a máte za sebou tři roky, ve kterých hodnota nemovitosti stoupala.
U jakých projektů Garantovaná nula platí?
U vybraných developerských projektů, kde máme vyjednané objemové podmínky. Aktuální nabídku procházíme s klienty individuálně, protože kapacita v jednotlivých projektech je omezená.
Najdeme cestu, aby vás investiční byt stál 0 Kč měsíčně
U kterých projektů teď nabízíme Garantovanou nulu a jak by vypadal váš rozpočet
