Investiční strategie
Redakce Liberty Choice
•
5
min čtení
Co je Garantovaný odkup
Garantovaný odkup je režim, při kterém od vás u vybraných developerských projektů byt odkoupíme za předem sjednanou cenu vyšší, než za jakou jste ho pořídili. Spodní hranici zhodnocení tedy znáte už při podpisu. A pokud hodnota poroste rychleji, garanci prostě nevyužijete, byt si necháte a prodáte dle uvážení po vlastní ose.
Klíčová věta zní: vám vzniká právo postoupit, nám povinnost odkoupit. Není to opce, kterou bychom mohli odmítnout, a není to povinnost, kterou byste museli využít.
Režim stojí na třech věcech dohromady — nízkém vstupním kapitálu, výnosu odvozeném od růstu realitního trhu a garantované spodní hranici zhodnocení. Odkup nám nejpozději 9 měsíců před kolaudací potvrzujete, je to pevně nastavené datum ve smlouvě.
Jak vzniká výnos
Výnos z odkupu je tvořen rozdílem mezi tržní cenou bytu v době kolaudace a kupní cenou v době podpisu smlouvy. Nad tímto výnosem je garantovaná spodní hranice, která se sjednává u konkrétního projektu.
Prakticky to znamená dvě čísla místo jednoho:
Spodní hranici znáte při vstupu. Je to smluvní závazek, ne odhad. Nezávisí na tom, jak se trh vyvine.
Horní hranici určí trh. Pokud byt do kolaudace vyroste o 20 nebo 30 %, garanci prostě nevyužijete, byt si necháte a realizujete plný tržní výnos. Garance je pojistka, ne strop — držíte celý potenciál růstu a zároveň víte, kde je vaše nejhorší varianta.
Co a kdy platíte
Na začátku skládáte zálohu — podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z kupní ceny. Zbytek ceny doplácíte až po kolaudaci, a jen v případě, že si byt necháte. Pokud využijete odkup, k doplatku vůbec nedojde: pozici od vás přebíráme i se závazkem doplatit ji developerovi.
Z toho plyne jedna věc, která se často přehlédne. Po celou dobu výstavby nesplácíte hypotéku, protože se čerpá až u kolaudace. Váš výsledek tak neukrajují úroky za tři roky čekání.
Na modelovém projektu s kolaudací v roce 2028 vypadá časová osa takto:
Kdy | Co se děje |
|---|---|
2025: podpis | Podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí kupní a složíte zálohu, podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z ceny. Zároveň je sjednaný Garantovaný odkup. |
2027: rozhodnutí | Nejpozději 9 měsíců před kolaudací se rozhodujete: pozici postoupíte zpět nám, nebo si byt necháte. |
2028: kolaudace | Pokud jste postoupili, peníze obdržíte po kolaudaci. Pokud jste si byt nechali, teprve teď doplácíte zbytek ceny a čerpá se hypotéka. |
Modelový příklad: byt za 5 milionů
Ukažme si to na číslech. Řekněme, že u konkrétního projektu je garantovaná hranice sjednaná na 6 % nad kupní cenou, a to celkem za celé období do kolaudace.
Položka | Částka |
|---|---|
Kupní cena bytu (2025) | 5 000 000 Kč |
Záloha při podpisu (10 %) | 500 000 Kč |
Doplatek | až po kolaudaci, a jen když si byt necháte |
Garantovaná odkupní cena bytu (v příkladu +6 %) | 5 300 000 Kč |
Co vám přijde, když odkup využijete | 800 000 Kč |
Z toho zisk | 300 000 Kč |
Zisk vůči vloženému kapitálu | 60 % |
Proč 800 000 Kč a ne 5 300 000 Kč: vy jste z ceny bytu zaplatili jen zálohu, zbytek zůstává nedoplacený. Když od vás pozici přebíráme, přebíráme s ní i závazek doplatit developerovi zbylých 4 500 000 Kč. Vy dostanete zpátky svoji zálohu 500 000 Kč a k tomu zisk 300 000 Kč.
Šedesát procent není zhodnocení nemovitosti. Nemovitost se zhodnotila o 6 %. Šedesát procent je výnos na vámi vložený kapitál — vydělaných 300 000 Kč se poměřuje s 500 000 Kč, které jste do investice reálně dali, ne s celou cenou bytu. Tomuhle efektu se říká rezervační páka.
Dvě věci, které je k tomu číslu potřeba doříct, aby nebylo zavádějící:
Je to modelový příklad a hranice je celková, ne roční. Šest procent platí za celé období do kolaudace. Konkrétní výši sjednáváme u konkrétního projektu, není to plošné číslo.
Nezahrnuje náklady na financování zálohy. Samotnou hypotéku během výstavby nesplácíte, ale pokud si nějak financujete zálohu, ty náklady jdou proti výsledku.
Co se dá čekat nad rámec garance
Garantovaná hranice je nejhorší scénář. Otázka, která přijde hned potom, zní: a co se dá čekat reálně?
Poctivá odpověď je, že se odhady různí, a to dost výrazně.
Scénář | Růst hodnoty ročně |
|---|---|
Skutečnost 2014–2026 (naše data) | 13 % |
Aktuální trh (Q1 2026) | 12,9 % |
Předpoklad našeho investičního modelu | 7 % |
Odhad analytiků pro horizont 3–5 let | 3–4 % |
Jedna věc k tomu patří: v tabulce jsou roční tempa růstu, kdežto garantovaná hranice je celková za celé období do kolaudace. Nejsou to srovnatelná čísla a garance leží proti těmhle očekáváním výrazně níž. Tak je to i myšlené: garance není prognóza výnosu, ale pojistka pro nejhorší scénář. Kdyby byla nastavená na úrovni očekávání, nedala by se garantovat.
Stojí za povšimnutí i to, kde v té tabulce sedíme my. Když u projektu připravujeme investiční rámec, počítáme se 7 % ročního nárůstu hodnoty, tedy zhruba s polovinou toho, co trh reálně dělal od roku 2014. Děláme to schválně: rámec má dávat smysl v reálném světě, ne na papíře. Model počítá zvlášť i s růstem nájemného, u kterého vycházíme z průměru 6,4 % ročně od roku 2014. (Zdroj: interní analýza Liberty Choice. Jde o předpoklady modelu, ne o zaručený vývoj.)
Aktuální čísla z trhu tenhle předpoklad zatím převyšují: v prvním čtvrtletí 2026 rostly ceny bytů meziročně o 12,9 %, přičemž regiony rostly více než dvojnásobným tempem než Praha (17,7 % vs. 8,9 %). (Zdroj: ROI Estate — Vývoj cen nemovitostí v prvním pololetí 2026.)
Opačným směrem ale ukazují dvě věci. Česká národní banka řadí trh do vzestupné fáze cyklu a upozorňuje, že ceny bydlení rostou v poměru k příjmům a cenové hladině neobvykle rychle a viditelně nad dlouhodobými trendy. K budoucímu vývoji explicitní prognózu nedává a označuje ho za spojený se značnou nejistotou. (Zdroj: ČNB — Realitní trh v České republice ve vzestupné fázi cyklu, Zpráva o měnové politice, 8. 8. 2025.) A analytici v delším horizontu čekají zpomalení — odhady pro tři až pět let mluví o růstu kolem 3 až 4 % ročně. (Zdroj: Hypoindex.cz — Růst cen nemovitostí zrychluje, kdy začne narážet na slabší poptávku?, 24. 6. 2025.)
A přesně v tom je pointa garantované hranice. Nikdo z nás – my, ČNB, ani analytici – neví, který z těch scénářů nastane. Garantovaná hranice je jediné číslo v celé té tabulce, které nezávisí na tom, kdo má pravdu.
Právo, ne povinnost: růst nahoru zůstává vám
Tohle je na celém režimu nejdůležitější a zároveň nejčastěji přehlédnutá věc.
Garantovaný odkup vás k ničemu nezavazuje. Pokud trh poroste rychleji, než je garantovaná hranice, byt si necháte a naložíte s ním, jak chcete. Pronajmete ho, prodáte sami, necháte si ho do portfolia. Garance v tu chvíli jen tiše vyprší a vy realizujete plný tržní výnos.
Prakticky si tedy kupujete spodní hranici scénáře, ne strop. Držíte celý potenciál růstu a zároveň víte, kde je vaše nejhorší varianta.
Co byste dělali bez garance
Aby bylo jasné, co ta garance reálně nahrazuje, stojí za to vědět, jak se z bytu ve výstavbě odchází běžnou cestou.
Hotový byt prodáte: máte ho v katastru, dáte inzerát, najdete kupce. U bytu ve výstavbě ale žádný byt zatím není. Nevlastníte nemovitost – vlastníte smluvní pozici, tedy právo koupit konkrétní jednotku za sjednanou cenu, až bude hotová. Prodat se dá jen ta pozice a právně jde o postoupení smlouvy podle § 1895 a násl. občanského zákoníku.
To s sebou nese tři věci, které lidé při vstupu do investice většinou neřeší.
Bez souhlasu developera to nejde. Zákon vyžaduje, aby s postoupením souhlasila i druhá smluvní strana, tedy developer – buď předem přímo ve smlouvě, nebo dodatečně. Developer souhlas dát nemusí. Může postoupení podmínit poplatkem, může ho ve smlouvě omezit, nebo ho rovnou vyloučit úplně. (Zdroj: epravo.cz — Postoupení smlouvy uzavřené s developerskou společností.)
Kupce si musíte najít sami. Trh s rozestavěnými jednotkami je mnohem užší než trh s hotovými byty. Kupující navíc přebírá závazky, které musí prověřit — jestli byly uhrazeny všechny platby, v jakém stavu je projekt, co přesně ze smlouvy plyne.
Cena je otázka dohody, ne trhu. U hotového bytu máte srovnatelné nabídky. U smluvní pozice v rozestavěném projektu vyjednáváte s jedním konkrétním zájemcem, a pokud spěcháte, je to na ceně vidět.
V režimu Garantovaného odkupu neřešíte ani jedno z toho. Podmínky jsou vyjednané předem, kupec je jistý a cena má domluvenou spodní hranici.
Kde je háček?
Férová otázka, stejně jako u všechny typů investic a jejich financování.
Peníze nedostanete v okamžiku rozhodnutí. Postoupení řešíte 12 měsíců před kolaudací, ale plnění přichází až po kolaudaci. Pokud potřebujete peníze okamžitě, tohle není nástroj, který to vyřeší.
Platí jen u vybraných projektů. Režim se váže na developerské projekty, kde máme vyjednané podmínky, a na byt koupený jinde ho nelze doplnit.
Garantovaná hranice je nominální. Pokud by inflace byla vyšší, reálná hodnota toho zhodnocení bude nižší, než jak vypadá na papíře.
Zdanění je samostatná kapitola. Příjem z postoupení smluvní pozice se daní jinak než prodej nemovitosti po deseti letech držby. Konkrétní dopad závisí na vaší situaci a je to věc, kterou je potřeba probrat individuálně. Nebojte, v Liberty Choice ji řešíme jako součást finanční strategie, ne až na konci.
Časté otázky a odpovědi (FAQ)
Co je Garantovaný odkup?
Režim u vybraných developerských projektů, ve kterém má klient právo postoupit smlouvu o smlouvě budoucí kupní zpět Liberty Choice za předem sjednaných podmínek. Liberty Choice má povinnost pozici odkoupit nebo ji přeprodat ve své klientské síti.
Kolik je garantovaný výnos?
Výše garantované hranice se sjednává u konkrétního projektu a platí celkem za celé období do kolaudace, ne ročně. V modelovém příkladu v tomto článku pracujeme s hranicí 6 % nad kupní cenou, což u bytu za 5 milionů znamená 300 000 Kč.
Proč se mluví o 60% výnosu?
Protože se zisk poměřuje s vloženým kapitálem, ne s cenou bytu. Při vstupním vkladu 500 000 Kč a zisku 300 000 Kč jde o 60 % z vložených peněz. Je to efekt finanční páky a nezahrnuje náklady financování.
S jakým růstem hodnoty počítáte?
V investičním rámci projektů pracujeme s předpokladem 7 % ročně, přestože průměrný roční nárůst hodnoty od roku 2014 byl 13,1 %. Je to záměrně konzervativní předpoklad, ne prognóza.
Co když ceny porostou víc než o garantovanou hranici?
Tím lépe pro vás. Garance je spodní hranice, ne strop. Byt můžete doplatit, nechat si ho a realizovat plný tržní výnos.
Kolik peněz potřebuju na začátku?
Při podpisu skládáte zálohu, podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z kupní ceny. U bytu za 5 milionů jde tedy zhruba o 500 000 až 750 000 Kč.
Kdy doplácím zbytek ceny?
Až po kolaudaci a jen tehdy, pokud si byt necháte. Když využijete Garantovaný odkup, k doplatku nedojde — pozici přebíráme i se závazkem doplatit ji developerovi. Hypotéku tak během výstavby nesplácíte.
Musím byt prodat?
Ne. Vzniká vám právo postoupit, ne povinnost.
Kdy můžu odkup využít?
O odkupu se rozhodujete 9 měsíců před kolaudací projektu. Přesnou cenu výkupu nabízíme v době prohlášení vlastníka a peníze investor obdrží po kolaudaci.
Musím k postoupení mít souhlas developera?
Postoupení smlouvy podle občanského zákoníku obecně souhlas developera vyžaduje. V režimu Garantovaného odkupu jde o projekty, kde máme podmínky vyjednané předem, takže tohle neřešíte vy.
Je Garantovaný odkup pojištění nebo bankovní záruka?
Ne. Je to smluvní závazek Liberty Choice odkoupit vaši pozici za sjednaných podmínek.
Řekneme vám konkrétní číslo, ne modelový příklad
U kterých projektů odkup teď nabízíme, jaká je hranice výnosu a co by to znamenalo pro vaše portfolio.
