Daně a legislativa
Redakce Liberty Choice
•
5
min čtení
Neprodáváte byt, prodáváte smluvní pozici
Hotový byt prodáte snadno: máte ho v katastru, dáte inzerát, najdete kupce.
U bytu ve výstavbě ale žádný byt zatím není. Nevlastníte nemovitost — vlastníte smluvní pozici, tedy právo koupit konkrétní jednotku za sjednanou cenu, až bude hotová. Prodat se dá jen ta pozice a právně jde o postoupení smlouvy podle § 1895 a násl. občanského zákoníku.
To s sebou nese tři věci, které lidé při vstupu do investice většinou neřeší.
Bez souhlasu developera to nejde. Zákon vyžaduje, aby s postoupením souhlasila i druhá smluvní strana, tedy developer — buď předem přímo ve smlouvě, nebo dodatečně. Developer souhlas dát nemusí. Může postoupení podmínit poplatkem, může ho ve smlouvě omezit, nebo ho rovnou vyloučit úplně. (Zdroj: epravo.cz — Postoupení smlouvy uzavřené s developerskou společností.)
Kupce si musíte najít sami. Trh s rozestavěnými jednotkami je mnohem užší než trh s hotovými byty. Kupující navíc přebírá závazky, které si musí prověřit — jestli byly uhrazeny všechny platby, v jakém stavu je projekt, co přesně ze smlouvy plyne.
Cena je otázka dohody, ne trhu. U hotového bytu máte srovnatelné nabídky. U smluvní pozice v rozestavěném projektu vyjednáváte s jedním konkrétním zájemcem, a pokud spěcháte, je to na ceně vidět.
Shrnuto: výstup je proveditelný, ale je pomalý, závislý na souhlasu třetí strany a slabý ve vyjednávací pozici.
Druhý důvod k odchodu: co když ceny přestanou růst
Změna vaší situace není jediný důvod, proč lidi zajímá výstup. Častější je obava z trhu — kupuji dnes, hodnotu uvidím za tři roky.
Poctivá odpověď je, že se odhady různí, a dost výrazně.
Scénář | Růst hodnoty ročně |
|---|---|
Skutečnost 2014–2026 (naše data) | 13,1 % |
Aktuální trh (Q3 2026, nabídkové ceny starších bytů) | 9 % |
Předpoklad našeho investičního modelu | 6,0 % |
Odhad analytiků pro horizont 3–5 let | 3–4 % |
Stojí za povšimnutí, kde v té tabulce sedíme my. Když u projektu připravujeme investiční rámec, počítáme se 6 % ročního nárůstu hodnoty — tedy s méně než polovinou toho, co trh reálně dělal od roku 2014. Děláme to schválně: rámec má dávat smysl v reálném světě, ne na papíře. (Zdroj: interní analýza Liberty Choice. Jde o předpoklad modelu, ne o zaručený vývoj.)
Aktuální čísla z trhu ten předpoklad zatím převyšují, i když růst zpomaluje: nabídkové ceny starších bytů byly ve 3. čtvrtletí 2026 meziročně o 9 % výš, po 13,3 % ve 2. čtvrtletí. Regiony přitom rostou rychleji než Praha (kolem 13 % proti 5 %). (Zdroj: Hypoindex.cz — Růst nabídkových cen bytů zpomaluje, 20. 10. 2026, data Sreality.cz.)
Opačným směrem ale ukazují dvě věci. Česká národní banka ve Zprávě o finanční stabilitě z jara 2026 píše, že ceny obytných nemovitostí zůstávají vysoko nad rovnovážnými úrovněmi, a čeká, že se jejich růst bude pozvolna zpomalovat a k dlouhodobým průměrům se vrátí ve druhé polovině roku 2027. (Zdroj: ČNB — Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026, zveřejněno 22. 6. 2026.) A analytici v delším horizontu čekají zpomalení — odhady pro tři až pět let mluví o růstu kolem 3 až 4 % ročně. (Zdroj: Hypoindex.cz — Růst cen nemovitostí zrychluje, kdy začne narážet na slabší poptávku?, 24. 6. 2025.)
Nikdo — my, ČNB, ani analytici — neví, který z těch scénářů nastane. A právě proto dává smysl mít u investice do rozestavěného projektu domluvenou spodní hranici místo toho, aby celý výsledek stál na tom, kdo má pravdu.
Jak to řešíme u nás
U vybraných developerských projektů nabízíme režim Garantovaný odkup. Zjednodušeně: máte právo postoupit smlouvu zpět nám za předem sjednaných podmínek a my máme povinnost pozici odkoupit. Odpadají tím všechny tři překážky popsané výše — souhlas developera je vyřešený předem, kupce nehledáte a cena má domluvenou spodní hranici, kterou znáte už při podpisu.
Jak přesně režim funguje, jak vzniká výnos, co a kdy platíte a kde má svoje hranice, najdete na stránce Garantovaný odkup.
Kde začít
Jestli zvažujete byt v developerském projektu a právě tahle nejistota vás brzdí, dává smysl si projít konkrétní podmínky u konkrétního projektu — kdy přesně se rozhodujete, jaká je sjednaná hranice a co to znamená pro vaše peníze.
Konzultace je nezávazná a nic si na ní nekupujete.
Časté otázky
Dá se prodat byt ve výstavbě před kolaudací?
Ano, ale neprodává se byt — ten zatím jako nemovitost v katastru neexistuje. Převádí se smluvní pozice, tedy právo koupit jednotku za sjednanou cenu. Právně jde o postoupení smlouvy podle § 1895 a násl. občanského zákoníku.
Potřebuji k postoupení smlouvy souhlas developera?
Ano. Zákon vyžaduje souhlas druhé smluvní strany, ať už udělený předem ve smlouvě, nebo dodatečně. Developer ho dát nemusí a může postoupení podmínit poplatkem, omezit ho nebo vyloučit.
Jak se určuje cena při postoupení smlouvy?
Dohodou s konkrétním zájemcem. Na rozdíl od hotových bytů tu nejsou srovnatelné nabídky, takže vyjednávací pozice prodávajícího bývá slabší — zvlášť když spěchá.
Co když ceny nemovitostí přestanou růst?
Odhady se různí: nabídkové ceny starších bytů byly ve 3. čtvrtletí 2026 meziročně o 9 % výš, analytici pro horizont tří až pěti let čekají zpomalení na 3 až 4 % ročně a ČNB čeká návrat k dlouhodobým průměrům ve druhé polovině roku 2027. U investice do rozestavěného projektu proto dává smysl mít sjednanou spodní hranici zhodnocení.
Ukážeme vám projekty, kde výstup nemusíte řešit sám
Souhlas developera vyřešený předem, kupec jistý a spodní hranice ceny známá už při podpisu.