Financování a hypotéky
Redakce Liberty Choice
•
8
min čtení
DTI: kolikanásobkem ročního příjmu se můžete zadlužit
DTI je z těch ukazatelů ten nejsnáze spočítatelný. Říká, kolikanásobkem svého ročního čistého příjmu se můžete celkem zadlužit.
Propočet je jednoduchý. Čistý měsíční příjem 100 000 Kč je ročně 1,2 milionu. Při limitu DTI 7 je strop celkového dluhu 8,4 milionu korun. Ne osm milionů na tenhle byt — osm milionů včetně všeho, co už splácíte.
To poslední je to důležité: DTI se počítá z celkového zadlužení, takže do stropu vám spadne hypotéka na vlastní bydlení, spotřebitelský úvěr, leasing i úvěr ze stavebního spoření. U kreditních karet a kontokorentů se navíc obvykle počítá sjednaný limit, ne to, kolik z něj reálně čerpáte — nevyužitá kreditka se stotisícovým limitem vám tedy ubírá stotisíc z prostoru.
A vedle DTI ještě splátka
DTI je strop na objem dluhu. Vedle něj banka testuje i to, jestli vám po zaplacení všech splátek zbude dost na život — tomu se říká DSTI a je to podíl měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. Závazný limit DSTI má ČNB od července 2023 vypnutý, banky si ale drží vlastní interní hranice, obvykle kolem 40–50 % čistého příjmu. (Zdroj: Hyponik.cz — LTV, DTI a DSTI: limity ČNB pro hypotéky v roce 2026.)
Při dnešních sazbách kolem 5,8 % a splatnosti 30 let vycházejí oba stropy podobně a splátka často narazí dřív než DTI. Proto se stává, že dva lidé se stejným příjmem dostanou různě velký úvěr — rozhoduje splatnost, sazba, interní pravidla banky a co už mají na krku.
Od kdy platí přísnější limity
ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje pro investiční úvěry LTV 70 % a DTI 7. Investiční úvěr přitom není jen třetí a další nemovitost: patří sem každý úvěr na byt, který kupujete k pronájmu, klidně váš úplně první. Rozhoduje účel, ne pořadí. U nemovitostí pro vlastní bydlení platí mírnější režim.
Typ úvěru | Maximální LTV | DTI |
|---|---|---|
Vlastní bydlení | 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) | neuplatňuje se plošně |
Byt k pronájmu (i první) nebo třetí a další nemovitost | 70 % | max. 7násobek ročního čistého příjmu |
(Zdroj: ČNB — ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky, tisková zpráva z 27. 11. 2025, účinnost od 1. 4. 2026.)
To LTV se přitom zpřísnilo z 80 % na 70 %. Není to drobnost: u bytu za 5 milionů je rozdíl mezi 4 a 3,5 milionu úvěru půl milionu, které musí přijít odjinud — buď z hotovosti, nebo z další zástavy.
Co vás zastaví dřív: DTI, nebo splátka
Vezměme čistý příjem 60 000 Kč měsíčně, žádné další úvěry a byt k pronájmu za 5 milionů. Banka u takové žádosti hlídá tři stropy najednou a platí ten nejnižší:
Strop | Jak se počítá | Kolik vychází |
|---|---|---|
LTV 70 % | 70 % z hodnoty zástavy (byt za 5 mil.) | 3,5 milionu |
Splátka | interní limit banky kolem 45 % příjmu = 27 000 Kč, sazba 5,8 %, 30 let | zhruba 4,6 milionu |
DTI 7 | 7 × roční čistý příjem 720 000 Kč | zhruba 5 milionů |
Orientační propočet, ne nabídka. Interní limity bank, sazba i splatnost se liší.
V tomhle příkladu je nejtěsnější LTV: na byt za 5 milionů vám banka půjčí 3,5 milionu, ať vyděláváte kolik chcete, pokud nepřidáte další zástavu. Když zástavu máte, narazíte na splátku kolem 4,6 milionu a DTI s 5 miliony přijde na řadu až po ní.
Co tedy regulace z dubna 2026 reálně ubrala? Hlavně vstup. Dřív stačilo na byt za 5 milionů dát do hry milion z vlastních peněz nebo zástavy, dnes je to milion a půl. DTI 7 začne škrtit spíš ve chvíli, kdy už splácíte jiné úvěry, žádáte o další byt, nebo kdyby sazby klesly a strop daný splátkou se zvedl.
A to je věc, kterou má smysl vědět dřív, než začnete shánět zástavu. Zástava řeší, jestli banka půjčí dost vzhledem k hodnotě nemovitosti. Příjem řeší, jestli vám vůbec smí půjčit tolik. Když nesedí to druhé, první vám nepomůže.
Jak zástavou nahradit hotovost, rozebíráme v článku Kolik vlastních peněz potřebujete na první investiční byt.
Započítá se do příjmu nájem z kupovaného bytu?
Částečně. Banky budoucí nájem do posuzovaného příjmu obvykle započítávají jen z části, zhruba ze 40–70 %, protože byt nemusí být pronajatý pořád a nájem nese i náklady. (Zdroj: Hyponik.cz — LTV, DTI a DSTI: limity ČNB pro hypotéky v roce 2026.) Podíl se u jednotlivých bank liší a stejně tak se liší, co k tomu chtějí doložit.
Jedna věc navíc: jakmile banka nájem z kupovaného bytu započítá do příjmu, bere úvěr jako investiční, i když jde třeba o váš druhý byt. Přísnější LTV 70 % a DTI 7 se pak týkají i jeho.
Proto se stává, že stejná žádost projde u jedné banky a u druhé ne. Nájem není řádek ve výplatní pásce a každá banka si ho ocení po svém.
Co se s tím dá dělat
Prostor u banky není pevně daná veličina. Dá se s ním pracovat — jen ne na poslední chvíli.
Žádat ve dvou. Příjmy spolužadatelů se sčítají a DTI se počítá z jejich součtu. Je to nejsilnější páka, kterou většina lidí má. Zároveň je to společný závazek, ne formalita.
Uklidit drobné úvěry. Nevyužitá kreditka, kontokorent, doběhnutý leasing. Každá z těch věcí sama o sobě nic neznamená, dohromady ale umí ukrojit statisíce z prostoru.
Řešit pořadí, ne jeden byt. Pokud plánujete portfolio, rozhoduje, kolikátý byt v řadě vám ještě projde. Každý další úvěr snižuje prostor pro ten následující, a to u splátky i u DTI. U bytů na pronájem přitom platí přísnější režim od prvního kusu. Tohle má smysl mít spočítané před prvním nákupem, ne po něm.
Nepodávat žádosti naslepo. Každá podaná žádost se zapisuje do registru a další banka ji vidí. Obejít zamítnutí tím, že to zkusíte u pěti bank naráz, nefunguje — spíš naopak. Podrobněji je to v článku o nejčastějších důvodech zamítnutí hypotéky.
Na co si dát pozor
Jsou to doporučení, ne zákon. Limity pro investiční hypotéky jsou doporučení ČNB, ne zákon. Banky je ale v drtivé většině dodržují a často k nim přidávají vlastní, ještě přísnější pravidla. Na výjimku se spoléhat nedá.
Pravidla se mění. V dubnu 2026 se u investičních hypoték zpřísnilo LTV z 80 % na 70 %. Co platilo loni, letos nemusí, a naopak. Propočet, který jste si udělali před dvěma lety, dnes nemusí platit.
Vlastní propočet je orientační. Čísla v tomhle článku vám dají rámec, ne nabídku. Konkrétní částku určí sazba, splatnost, způsob doložení příjmu a to, jak si vás konkrétní banka ocení.
Kde začít
Rámec z tohohle článku vám řekne, v jakém řádu se pohybujete. Neřekne vám, jestli vaše konkrétní žádost projde — to vyplyne až z vašich čísel: z příjmu, z toho, co už splácíte, z toho, kolikátá nemovitost to pro vás je, a z toho, jestli ji kupujete k pronájmu.
Přesně to na úvodní konzultaci spočítáme. Řekneme rovnou, kolik ve vaší situaci reálně dostanete a co by případně šlo udělat pro to, aby to bylo víc. Konzultace je nezávazná a nic si na ní nekupujete.
Časté otázky
Co je DTI a jak se počítá?
DTI určuje, kolikanásobkem ročního čistého příjmu se můžete celkem zadlužit. Při limitu DTI 7 a čistém příjmu 100 000 Kč měsíčně (1,2 milionu ročně) je strop celkového dluhu 8,4 milionu korun. Do stropu se počítají všechny úvěry, ne jen ten nový.
Jaký příjem potřebuju na hypotéku 5 milionů?
Podle DTI 7 by stačilo zhruba 714 000 Kč čistého ročně, tedy asi 60 000 Kč měsíčně. Při dnešních sazbách ale bývá přísnější splátka: hypotéka 5 milionů na 30 let při sazbě kolem 5,8 % znamená splátku zhruba 29 300 Kč, a pokud banka pouští na splátky nejvýš 45 % příjmu, potřebujete čistý příjem kolem 65 000 Kč. Do výpočtu se počítají i všechny ostatní úvěry a příjem lze posuzovat i u dvou žadatelů dohromady.
Od kolikáté nemovitosti platí přísnější limity?
U bytu k pronájmu už od první. ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7 pro úvěry na nemovitost určenou k pronájmu a pro třetí a další obytnou nemovitost. Mírnější LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) platí jen pro vlastní bydlení.
Jaký je rozdíl mezi LTV, DTI a DSTI?
LTV je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. DTI je poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. DSTI je podíl měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. LTV řeší zajištění, DTI objem dluhu, DSTI měsíční zátěž. Závazný limit DSTI má ČNB od července 2023 vypnutý, banky ale používají vlastní, obvykle kolem 40–50 % čistého příjmu.
Započítá banka do příjmu nájem z kupovaného bytu?
Obvykle ano, ale jen zčásti, zhruba ze 40–70 %, protože byt nemusí být pronajatý nepřetržitě. Konkrétní podíl i požadované doklady se u jednotlivých bank liší.
Platí limity ČNB pro všechny banky stejně?
Jde o doporučení, které banky v drtivé většině dodržují a často ho doplňují vlastními přísnějšími pravidly. Posuzování příjmu a zástavy se přitom mezi bankami liší, takže stejná žádost může dopadnout různě.
Spočítáme vám, kolik vám banka reálně půjčí
Váš příjem, stávající závazky a kolikátá nemovitost to je. Bez odhadů od stolu.
