Financování a hypotéky
Redakce Liberty Choice
•
5
min čtení
Odkud se ten půlmilion v hlavě vzal
Většina lidí zná financování bydlení z jediného modelu — z toho, jak si kupovali lidé kolem nich vlastní byt. Tam to funguje jednoduše: banka půjčí 80 nebo 90 procent, zbytek doplatíte ze svého. U bytu za 5 milionů to znamená mít 500 tisíc až milion v hotovosti.
Ten model se pak automaticky přenese na investiční byt. Jenže se přenese i s předpokladem, který v něm není napsaný: že jedinou věcí, kterou můžete dát do hry, jsou peníze na účtu.
Co banka doopravdy říká
Tady je ten rozdíl, na kterém celá věc stojí.
Banka neříká „půjčím vám 80 % kupní ceny". Banka říká „půjčím vám 80 % hodnoty zástavy". Ve chvíli, kdy kupujete jednu nemovitost a zastavujete jen ji, vychází to nastejno — a proto si většina lidí myslí, že je to totéž. Jakmile ale do zástavy dáte i něco dalšího, ta dvě čísla se rozejdou.
Z toho plyne jednoduchá rovnice. Aby banka půjčila celou kupní cenu, musí zastavená hodnota odpovídat zhruba kupní ceně dělené 0,8. U bytu za 5 milionů to znamená zástavu kolem 6,25 milionu. Samotný kupovaný byt dá 5 milionů — chybí tedy zhruba 1,25 milionu hodnoty odjinud.
A právě tuhle mezeru jde zaplnit bez toho, abyste měli cokoli na účtu.
První cesta: zástava nemovitosti (třeba rodičů)
Nejčastější varianta. Rodiče (nebo kdokoli blízký, kdo vlastní nemovitost bez velkého zatížení) dají svou nemovitost do zástavy vedle kupovaného bytu.
Jak to vypadá v číslech u bytu za 5 milionů:
Částka | |
|---|---|
Kupní cena investičního bytu | 5 000 000 Kč |
Hodnota nemovitosti rodičů v zástavě | 2 500 000 Kč |
Zastavená hodnota celkem | 7 500 000 Kč |
70 % ze zastavené hodnoty | 5 250 000 Kč |
Kolik potřebujete ze svého | 0 Kč |
Všimněte si, že banka je ochotná půjčit šest milionů na pětimilionový byt. Ten milion navíc je prostor, který vám zástava otevřela. Co s ním, k tomu se dostaneme níž.
Rodiče přitom nic neplatí, nic si nepůjčují a o nemovitost nepřicházejí. Zůstává jejich, jen je na ní zapsané zástavní právo banky, které po splacení nebo po dostatečném růstu hodnoty kupovaného bytu zase zmizí.
Kde je u téhle cesty háček? Fér otázka. Pokud byste úvěr přestali splácet, banka může sáhnout na nemovitost rodičů, a to je obvykle jejich střecha nad hlavou. Než se do toho pustíte, měli by rodiče vědět přesně tohle, ne jen že „něco podepíšou". Zároveň jim zastavená nemovitost může ovlivnit vlastní plány: hůř se prodává a hůř se na ni půjčuje.(Ale my to zvládneme!)
Druhá cesta: úvěr ze stavebního spoření
Druhá varianta funguje pro lidi, kteří nemovitost k zástavě ve svém okolí k dispozici nemají.
Úvěr ze stavebního spoření je specifický v jedné věci: do určité výše se poskytuje bez zajištění nemovitostí. U většiny stavebních spořitelen jde například až o 2,5 milionu korun na koupi nemovitosti; vyšší úvěry už zástavu vyžadují.
Tím vzniká zajímavá možnost. Za takový úvěr koupíte levnější byt, typicky na severu Moravy nebo Čech, a protože ho nemusíte zastavit, zůstane volný. V tu chvíli máte v ruce přesně to, co vám chybělo: nemovitost, kterou můžete dát do zástavy k dalšímu nákupu.
Krok | Co se děje |
|---|---|
1 | Úvěrem ze stavebního spoření koupíte byt za 2 500 000 Kč. Byt nezastavujete. |
2 | Kupujete investiční byt za 5 000 000 Kč. |
3 | Do zástavy dáváte oba byty, dohromady 7 500 000 Kč. |
4 | Banka může půjčit až 6 000 000 Kč, tedy celou kupní cenu a ještě něco navíc. |
Od tohoto bodu už to funguje stejně jako u varianty s rodiči. Rozdíl je, že zastavujete vlastní majetek, ne cizí.
Co vám ty dvě cesty otevřou a kde ještě nejste v bezpečí
Vraťme se k tomu milionu navíc. Banka půjčila 6 milionů na byt za 5 — a ten rozdíl je přesně ta částka, která vám chyběla na začátku. U developerského projektu se totiž při podpisu skládá jen záloha, podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z ceny, a zbytek se doplácí až po kolaudaci. Z toho milionu tedy zaplatíte rezervaci dalšího bytu, aniž byste kdykoli měli na účtu vlastní hotovost.
Tady ale musí přijít poctivá věta, kterou většina obsahu na tohle téma vynechá.
To, že jste to dokázali zafinancovat, neznamená, že jste v bezpečí. Vyšší úvěr znamená vyšší splátku. Když si na pětimilionový byt půjčíte šest milionů, splátka vyroste — a nájem s ní nevyroste. Byt vám vydělá třeba 17 000 měsíčně, splátka bude 30 000, a ten rozdíl doplácíte vy. Když si tímhle způsobem pořídíte druhý byt, máte dvě záporná cashflow místo jednoho a v čase to roste.
Takže ano, obě cesty vám umožní vstoupit bez hotovosti. Ale samy o sobě vás nechají napospas měsíčnímu doplatku. Ten se řeší jinými nástroji — u vybraných developerských projektů k tomu přidáváme režim Garantovaná nula, ve kterém rozdíl mezi nájmem a splátkou dorovnáváme až 36 měsíců, nebo Garantovaný odkup, který vám dává právo postoupit pozici zpět nám za předem sjednaných podmínek. Ke každému projektu patří jen jeden z nich a určujeme ho my podle vyjednaných podmínek.
Část toho milionu navíc má navíc smysl nechat stranou jako rezervu. Ne proto, že se něco pokazí, ale proto, že první roky investice jsou nejdražší na nervy.
Co opravdu potřebujete, když ne hotovost
Vstupní kapitál není jediná podmínka, kterou banka má. Je to jen ta nejviditelnější. Když ji obejdete zástavou, narazíte na druhou: příjem.
Tady vstupuje do hry ukazatel DTI. Zjednodušeně řečeno: DTI určuje, kolikanásobkem svého ročního příjmu se můžete zadlužit. Když máte čistý měsíční příjem 100 000 Kč, ročně je to 1,2 milionu — a při limitu DTI 7 si můžete celkem půjčit 8,4 milionu. Tak jednoduše se to dá spočítat.
Důležité je, od kdy tenhle limit platí. Nevztahuje se na každý úvěr. ČNB ho od 1. dubna 2026 doporučuje spolu s LTV 70 % pro úvěry na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost k pronájmu. U první a druhé nemovitosti platí mírnější režim.
Typ úvěru | Maximální LTV | DTI |
|---|---|---|
Vlastní bydlení | 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) | neuplatňuje se plošně |
Třetí a další nemovitost nebo nemovitost k pronájmu | 70 % | max. 7násobek ročního čistého příjmu |
(Zdroj: ČNB — ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky, tisková zpráva z 27. 11. 2025, účinnost od 1. 4. 2026. Jde o doporučení, ne o zákon — banky z něj mohou u malé části objemu úvěrů udělovat výjimky.)
Kolik vám ta regulace ubere
Rozdíl mezi oběma režimy je větší, než to vypadá. Vezměme čistý příjem 60 000 Kč měsíčně:
Limit | Kolik si zhruba půjčíte | |
|---|---|---|
Třetí a další nemovitost / k pronájmu | DTI 7 | kolem 5 milionů |
První nebo druhá nemovitost | rozhoduje splátka, ne DTI | kolem 7 až 8 milionů |
Orientační propočet, ne nabídka — konkrétní částka závisí na sazbě, splatnosti a ostatních závazcích.
Jinými slovy: se stejnou výplatou máte v regulovaném režimu zhruba o třetinu až polovinu menší prostor. To je věc, kterou má smysl vědět dřív, než začnete shánět zástavu — protože rozhoduje o tom, kolikátý byt v pořadí ještě projde.
A počítejte s tím, že i „nulová akontace" nějaké peníze potřebuje. Odhad nemovitosti, poplatky, pojištění, případný rezervační poplatek u developera a hlavně rezerva na to, když se něco nepovede. Nejsou to statisíce, ale nula to není.
Takže… Kde je háček?
Správná otázka, protože každá z investic má svou cenu.
Nemáte polštář. Když financujete celou kupní cenu, nemáte v nemovitosti žádný vlastní podíl. Pokud by ceny klesly, jste okamžitě pod vodou a refinancování je těžší. Proto u téhle konstrukce záleží na výběru nemovitosti dvojnásob.
Vyšší zadlužení znamená menší manévrovací prostor. Každý další úvěr snižuje váš prostor u banky pro ten následující. Pokud plánujete portfolio, ne jeden byt, má smysl řešit hned od začátku pořadí všech navazujících kroků — ne jen ten první.
Cizí majetek v zástavě. U varianty s rodiči jde o jejich bydlení. Není to sázka, je to závazek — a patří k němu, aby všichni zúčastnění rozuměli tomu, co podepisují.
Pravidla se mění. Limity ČNB nejsou zákon a nejsou napořád — v dubnu 2026 se u investičních hypoték zpřísnilo LTV z 80 % na 70 %. Co platilo loni, letos nemusí, a naopak.
Nejsou to jediné dvě cesty. Existují i další — spoludlužník, kombinace hypotéky s dalším úvěrem, refinancování stávající nemovitosti. A dá se jich kombinovat i víc najednou. Které z nich připadají v úvahu u vás, závisí na vaší situaci a nedá se to odhadnout od stolu.
Časté otázky a odpovědi (FAQ)
Kolik vlastních peněz potřebuju na investiční byt?
Banka půjčuje procento z hodnoty zástavy, ne z kupní ceny. Pokud zastavujete jen kupovaný byt, potřebujete zbytek doplatit ze svého. Pokud do zástavy dáte i další nemovitost, může být potřeba vlastních prostředků nulová.
Můžu koupit investiční byt úplně bez vlastních peněz?
Ano, pokud doložíte dostatečnou zástavu a příjem. Zástavou může být nemovitost rodičů nebo jiná nemovitost, kterou vlastníte. Hotovost tím nahradíte, podmínku příjmu ale ne.
Jak funguje zástava nemovitosti rodičů?
Rodiče dají svou nemovitost do zástavy vedle kupovaného bytu. Nic neplatí ani si nepůjčují, nemovitost zůstává jejich. Pokud byste přestali splácet, banka na ni ale může sáhnout.
Co je LTV a DTI?
LTV je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. DTI určuje, kolikanásobkem ročního čistého příjmu se můžete zadlužit — při limitu DTI 7 a příjmu 100 000 Kč měsíčně je strop celkového dluhu 8,4 milionu.
Od kolikáté nemovitosti platí přísnější limity?
ČNB doporučuje LTV 70 % a DTI 7 pro úvěry na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu. U první a druhé nemovitosti pro vlastní bydlení platí LTV 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %.
Dá se koupit nemovitost úvěrem ze stavebního spoření bez zástavy?
Do určité výše ano — u většiny stavebních spořitelen až 2,5 milionu korun na koupi nemovitosti. Vyšší částky už zajištění nemovitostí vyžadují a podmínky se u jednotlivých spořitelen liší.
Jaký příjem potřebuju na hypotéku 5 milionů?
V režimu s DTI 7 vychází potřebný roční čistý příjem zhruba na 714 000 Kč, tedy asi 60 000 Kč měsíčně. Do celkového dluhu se přitom počítají i všechny ostatní úvěry a příjem lze posuzovat i u dvou žadatelů dohromady.
Zjistíme, jaké financování je nejvýhodnější zrovna u vás
Váš příjem, stávající úvěry a co je ve hře na straně zástavy. Ihned uvidíte, kudy se dostat k cíli.
