Financování a hypotéky
Redakce Liberty Choice
•
5
min čtení
Odkud se ten půlmilion v hlavě vzal
Většina lidí zná financování bydlení z jediného modelu — z toho, jak si kupovali lidé kolem nich vlastní byt. Tam to funguje jednoduše: banka půjčí 80 nebo 90 procent, zbytek doplatíte ze svého. U bytu za 5 milionů to znamená mít 500 tisíc až milion v hotovosti.
Ten model se pak automaticky přenese na investiční byt. Jenže se přenese i s předpokladem, který v něm není napsaný: že jedinou věcí, kterou můžete dát do hry, jsou peníze na účtu.
Zástava nemovitosti u hypotéky: co banka doopravdy říká
Tady je ten rozdíl, na kterém celá věc stojí.
Banka neříká „půjčím vám 80 % kupní ceny". Banka říká „půjčím vám 80 % hodnoty zástavy". Ve chvíli, kdy kupujete jednu nemovitost a zastavujete jen ji, vychází to nastejno — a proto si většina lidí myslí, že je to totéž. Jakmile ale do zástavy dáte i něco dalšího, ta dvě čísla se rozejdou.
Kolik procent banka půjčí, se odvíjí od toho, kolikátá nemovitost to pro vás je: u první až 90 % (u žadatelů do 36 let), u druhé až 80 % a třetí a další se bere jako investiční, tam je to až 70 %. První investiční byt bývá pro většinu lidí druhou nemovitostí, proto v příkladech počítáme s 80 %.
Z toho plyne jednoduchá rovnice. Aby banka půjčila celou kupní cenu, musí zastavená hodnota odpovídat zhruba kupní ceně dělené 0,8. U bytu za 5 milionů to znamená zástavu kolem 6,25 milionu. Samotný kupovaný byt dá 5 milionů — chybí tedy zhruba 1,25 milionu hodnoty odjinud.
A právě tuhle mezeru jde zaplnit bez toho, abyste měli cokoli na účtu.
První cesta: hypotéka se zástavou nemovitosti (třeba rodičů)
Nejčastější varianta. Rodiče (nebo kdokoli blízký, kdo vlastní nemovitost bez velkého zatížení) dají svou nemovitost do zástavy vedle kupovaného bytu.
Jak to vypadá v číslech u bytu za 5 milionů:
Částka | |
|---|---|
Kupní cena investičního bytu | 5 000 000 Kč |
Hodnota nemovitosti rodičů v zástavě | 2 500 000 Kč |
Zastavená hodnota celkem | 7 500 000 Kč |
80 % ze zastavené hodnoty | 6 000 000 Kč |
Kolik potřebujete ze svého | 0 Kč |
Všimněte si, že banka je ochotná půjčit šest milionů na pětimilionový byt. Ten milion navíc je prostor, který vám zástava otevřela. Co s ním, k tomu se dostaneme níž.
Rodiče přitom nic neplatí, nic si nepůjčují a o nemovitost nepřicházejí. Zůstává jejich, jen je na ní zapsané zástavní právo banky, které po splacení nebo po dostatečném růstu hodnoty kupovaného bytu zase zmizí.
Kde je u téhle cesty háček? Fér otázka. Pokud byste úvěr přestali splácet, banka může sáhnout na nemovitost rodičů, a to je obvykle jejich střecha nad hlavou. Než se do toho pustíte, měli by rodiče vědět přesně tohle, ne jen že „něco podepíšou". Zároveň jim zastavená nemovitost může ovlivnit vlastní plány: hůř se prodává a hůř se na ni půjčuje.(Ale my to zvládneme!)
Druhá cesta: úvěr ze stavebního spoření bez zástavy
Druhá varianta funguje pro lidi, kteří nemovitost k zástavě ve svém okolí k dispozici nemají.
Úvěr ze stavebního spoření je specifický v jedné věci: do určité výše se poskytuje bez zajištění nemovitostí. U většiny stavebních spořitelen jde například až o 2,5 milionu korun na koupi nemovitosti; vyšší úvěry už zástavu vyžadují.
Tím vzniká zajímavá možnost. Za takový úvěr koupíte levnější byt, typicky na severu Moravy nebo Čech, a protože ho nemusíte zastavit, zůstane volný. V tu chvíli máte v ruce přesně to, co vám chybělo: nemovitost, kterou můžete dát do zástavy k dalšímu nákupu.
Krok | Co se děje |
|---|---|
1 | Úvěrem ze stavebního spoření koupíte byt za 2 500 000 Kč. Byt nezastavujete. |
2 | Kupujete investiční byt za 5 000 000 Kč. |
3 | Do zástavy dáváte oba byty, dohromady 7 500 000 Kč. |
4 | Banka může půjčit až 6 000 000 Kč, tedy celou kupní cenu a ještě něco navíc. |
Od tohoto bodu už to funguje stejně jako u varianty s rodiči. Rozdíl je, že zastavujete vlastní majetek, ne cizí.
Co vám ty dvě cesty otevřou a kde ještě nejste v bezpečí
Vraťme se k tomu milionu navíc. Banka půjčila 6 milionů na byt za 5 — a ten rozdíl je přesně ta částka, která vám chyběla na začátku. U developerského projektu se totiž při podpisu skládá jen záloha, podle projektu obvykle 10 nebo 15 % z ceny, a zbytek se doplácí až po kolaudaci. Z toho milionu tedy zaplatíte rezervaci dalšího bytu, aniž byste kdykoli měli na účtu vlastní hotovost.
Tady ale musí přijít poctivá věta, kterou většina obsahu na tohle téma vynechá.
To, že jste to dokázali zafinancovat, neznamená, že jste v bezpečí. Vyšší úvěr znamená vyšší splátku. Když si na pětimilionový byt půjčíte šest milionů, splátka vyroste — a nájem s ní nevyroste. Byt vám vydělá třeba 17 000 měsíčně, splátka bude 30 000, a ten rozdíl doplácíte vy. Když si tímhle způsobem pořídíte druhý byt, máte dvě záporná cashflow místo jednoho a v čase to roste.
Takže ano, obě cesty vám umožní vstoupit bez hotovosti. Ale samy o sobě vás nechají napospas měsíčnímu doplatku. Ten se řeší jinými nástroji — u vybraných developerských projektů k tomu přidáváme režim Garantovaná nula, ve kterém rozdíl mezi nájmem a splátkou dorovnáváme až 36 měsíců, nebo Garantovaný odkup, který vám dává právo postoupit pozici zpět nám za předem sjednaných podmínek. Ke každému projektu patří jen jeden z nich a určujeme ho my podle vyjednaných podmínek.
Část toho milionu navíc má navíc smysl nechat stranou jako rezervu. Ne proto, že se něco pokazí, ale proto, že první roky investice jsou nejdražší na nervy.
Co opravdu potřebujete, když ne hotovost
Vstupní kapitál není jediná podmínka, kterou banka má. Je to jen ta nejviditelnější. Když ji obejdete zástavou, narazíte na druhou: příjem.
Zástava řeší, jestli banka půjčí dost vzhledem k hodnotě nemovitosti. Příjem řeší, jestli vám vůbec smí půjčit tolik. Rozhoduje o tom ukazatel DTI, tedy kolikanásobkem svého ročního čistého příjmu se můžete celkem zadlužit. U třetí a další nemovitosti je navíc od dubna 2026 strop nižší: LTV až 70 % a DTI 7. Se stejnou výplatou tak máte v přísnějším režimu zhruba o třetinu menší prostor.
Je to věc, kterou má smysl vědět dřív, než začnete shánět zástavu — rozhoduje totiž o tom, kolikátý byt v pořadí vám ještě projde.
A počítejte s tím, že i „nulová akontace" nějaké peníze potřebuje. Odhad nemovitosti, poplatky, pojištění, případný rezervační poplatek u developera a hlavně rezerva na to, když se něco nepovede. Nejsou to statisíce, ale nula to není.
Takže… Kde je háček?
Správná otázka, protože každá z investic má svou cenu.
Nemáte polštář. Když financujete celou kupní cenu, nemáte v nemovitosti žádný vlastní podíl. Pokud by ceny klesly, jste okamžitě pod vodou a refinancování je těžší. Proto u téhle konstrukce záleží na výběru nemovitosti dvojnásob.
Vyšší zadlužení znamená menší manévrovací prostor. Každý další úvěr snižuje váš prostor u banky pro ten následující. Pokud plánujete portfolio, ne jeden byt, má smysl řešit hned od začátku pořadí všech navazujících kroků — ne jen ten první.
Cizí majetek v zástavě. U varianty s rodiči jde o jejich bydlení. Není to sázka, je to závazek — a patří k němu, aby všichni zúčastnění rozuměli tomu, co podepisují.
Pravidla se mění. Limity ČNB nejsou zákon a nejsou napořád — v dubnu 2026 se u třetí a další nemovitosti zpřísnilo LTV z 80 % na 70 %. Co platilo loni, letos nemusí, a naopak.
Nejsou to jediné dvě cesty. Existují i další — spoludlužník, kombinace hypotéky s dalším úvěrem, refinancování stávající nemovitosti. A dá se jich kombinovat i víc najednou. Které z nich připadají v úvahu u vás, závisí na vaší situaci a nedá se to odhadnout od stolu.
Časté otázky a odpovědi (FAQ)
Kolik vlastních peněz potřebuju na investiční byt?
Banka půjčuje procento z hodnoty zástavy, ne z kupní ceny. Pokud zastavujete jen kupovaný byt, potřebujete zbytek doplatit ze svého. Pokud do zástavy dáte i další nemovitost, může být potřeba vlastních prostředků nulová.
Jde koupit investiční byt bez vlastních peněz (vlastních zdrojů)?
Ano, pokud doložíte dostatečnou zástavu a příjem. Zástavou může být nemovitost rodičů nebo jiná nemovitost, kterou vlastníte. Hotovost tím nahradíte, podmínku příjmu ale ne.
Jak funguje zástava nemovitosti rodičů?
Rodiče dají svou nemovitost do zástavy vedle kupovaného bytu. Nic neplatí ani si nepůjčují, nemovitost zůstává jejich. Pokud byste přestali splácet, banka na ni ale může sáhnout.
Co je LTV a DTI?
LTV je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. DTI určuje, kolikanásobkem ročního čistého příjmu se můžete zadlužit — při limitu DTI 7 a příjmu 100 000 Kč měsíčně je strop celkového dluhu 8,4 milionu.
Od kolikáté nemovitosti platí přísnější limity?
Od třetí. U první nemovitosti vám banka může půjčit až 90 % hodnoty zástavy (u žadatelů do 36 let), u druhé až 80 %. Třetí a další nemovitost se bere jako investiční a tam je to až 70 % a DTI 7, pokud se financování nenastaví jinak.
Dá se koupit nemovitost úvěrem ze stavebního spoření bez zástavy?
Do určité výše ano — u většiny stavebních spořitelen až 2,5 milionu korun na koupi nemovitosti. Vyšší částky už zajištění nemovitostí vyžadují a podmínky se u jednotlivých spořitelen liší.
Jaký příjem potřebuju na hypotéku 5 milionů?
V režimu s DTI 7 vychází potřebný roční čistý příjem zhruba na 714 000 Kč, tedy asi 60 000 Kč měsíčně. Do celkového dluhu se přitom počítají i všechny ostatní úvěry a příjem lze posuzovat i u dvou žadatelů dohromady.
Co je 100% financování investičního bytu?
Situace, kdy banka půjčí celou kupní cenu. Jde to tehdy, když je zastavená hodnota dost vysoká. U druhé nemovitosti s LTV až 80 % zhruba kupní cena dělená 0,8, u bytu za 5 milionů tedy asi 6,25 milionu. U třetí a další nemovitosti s LTV až 70 % je potřeba zástava kolem 7,1 milionu. Chybějící hodnotu dodá další nemovitost v zástavě, třeba byt rodičů nebo vlastní byt.
Můžu k hypotéce zastavit i jinou nemovitost než byt rodičů?
Ano. Do zástavy může jít nemovitost bez velkého zatížení, kterou banka přijme, ať patří vám, nebo někomu blízkému, kdo se zástavou souhlasí. Typicky vlastní byt nebo dům.
Zjistíme, jaké financování je nejvýhodnější zrovna u vás
Váš příjem, stávající úvěry a co je ve hře na straně zástavy. Ihned uvidíte, kudy se dostat k cíli.
